Договір оренди як значний правочин

Друк

26 вересня 2022 року набрала чинності норма, якою змінено частину третю статті 31 Закону України «Про оренду землі».

Що саме говорить оновлена норма?

«Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.»

Яким чином дана норма стосується державної реєстрації прав?

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі подачі документів на державну реєстрацію уповноваженою на те особою встановлюється обсяг повноважень такої особи на підставі документа, що підтверджує її повноваження діяти від імені іншої особи.

Таким чином, при державній реєстрації припинення права оренди на підставі правочину про розірвання державний реєстратор повинен перевірити повноваження особи, яка підписує такий правочин, в тому числі на предмет погодження із вищим органом управління юридичної особи (зазвичай, це загальні збори).

Як це діє на практиці при державній реєстрації права?

З 26 вересня державний реєстратор при проведенні державної реєстрації припинення права оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, де є орендарем (суборендарем), юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), повинен ознайомитись зі статутом юридичної особи. Така перевірка проводиться шляхом безпосереднього доступу державного реєстратора до ЄДР. Якщо статутом не передбачено, що такий правочин не є значним, державний реєстратор повинен зупинити розгляд заяви та додатково запитати протокол вищого органу управління юридичної особи (загальних зборів), яким погоджено розірвання цього договору. Якщо такий протокол державному реєстратору не було надано протягом 30 днів, а в статуті немає вищевказаної норми, то правочин про розірвання договору оренди є нікчемним та не створює будь-яких правових наслідків. Тому він не береться до уваги державним реєстратором та після спливу 30 днів із дати зупинення заяви, державний реєстратор приймає рішення про відмову у проведенні державної реєстрації припинення права оренди. Якщо такий протокол надано, державний реєстратор доскановує його до заяви та відновлює її розгляд.

Ще раз хочу наголосить, що статут має містити положення про те, що «правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) не є значним». Ще може доповнюватись фразою «та не потребує погодження із вищим органом управління», або «підписується директором без погодження із вищим органом управління», тощо.

При вивченні протоколу вищого органу управління юридичної особи, державному реєстратору необхідно звернути увагу на наступне:

в ньому має бути зазначено «надати згоду на вчинення такого значного правочину» (згідно ст.. 31 ЗУ «Про оренду землі»);

протокол може подаватись державному реєстратору у простій письмовій формі, оскільки нотаріальне засвідчення справжності підписів вищевказаною нормою не передбачено;

необхідно звернути увагу на порядок проведення (звірить із статутом), присутніх (чи є кворум), осіб, які підписують протокол;

у законодавстві відсутня заборона щодо надання згоди на вчинення значного правочину щодо кількох земельних ділянок. Таким чином, протокол може містити положення про надання згоди на розірвання кількох договорів оренди з різними кадастровими номерами;

  • державний реєстратор має логічно розуміти, що протокол вищого органу управління юридичної особи має бути прийнято до підписання правочину про розірвання договору оренди (суборенди).
  •  

Тепер, наголошу на деяких пунктах.

  • Дана норма стосується саме випадків розірвання договору оренди(суборенди) за згодою сторін.
  • Не застосовується при розірванні за рішенням суду.
  • Не застосовується при припиненні права оренди у зв’язку із закінченням строку договору оренди (суборенди)

Дана норма стосується саме розірвання (не зміни чи укладення) договору оренди/суборенди.

Дана норма застосовується виключно для земель сільськогосподарського призначення. Землі несільськогосподарського призначення під дію даної норми не підпадають.

Дана норма стосується розірвання договорів оренди чи суборенди ( не емфітевзису, суперфіцію і т.п.)

Дана норма стосується всіх юридичних осіб приватного права, крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства.

  • Дана норма не застосовується для державних/комунальних підприємств, ФОПів, державних органів та органів місцевого самоврядування.

 

Відділ державної реєстрації

Тарутинської селищної ради

Bookmark the Постійне посилання.

Без коментарів.